Знакомство с участниками аукционов
Один из самых удивительных фактов в этой истории. 18 муниципальных контрактов были заключены всего с 3-мя участниками: 1 контракт с ИП Ф.; 3 контракта с ООО «А.» и 14 контрактов с физическим лицом Ж., не имеющим поначалу даже собственной электронной почты и использующим для подачи заявок в апреле-июне 2016 года электронную почту Комитета, указанную в аукционной документации самого Комитета.
Вот как-то так получается: пришел человек с улицы в учреждение и просит воспользоваться твоим же учрежденческим электронным сервисом, чтобы с твоим же учреждением вести по нему официальную переписку и квартиры тебе продавать. Несколько странновато. Но факт налицо.
И ещё интересный момент: все трое (ИП, ООО и физлицо) не свои собственные квартиры продавали, а действовали по доверенностям собственников квартир. Да, подобное не запрещено законом, но только если совершается строго в правовом поле.
Ну, ещё можно понять, когда граждане доверяют или индивидуальному предпринимателю, или какому-никакому обществу продать свое имущество: тут и реклама, и соответствующий договор есть, и финансовые вопросы как-то с налоговой утрясаются, и для успокоения души собственника ИП и ООО всегда можно «пробить» по базам.
А вот как быть с физлицом?
Как 14 жителей из разных районов и населенных пунктов городского округа вышли на незнакомого человека, позволив ему (платно? бесплатно?) представлять свои собственные интересы в столь интимном и шкурном вопросе, как продажа своей родной недвижимости?
И никакой рекламы не видно, и общедоступных предложений типа «Продам Вашу жилплощадь, берусь оказать услугу бесплатно, но за реальные тугрики для Вас». И вообще деятельность столь активного и плодотворного участника аукционов по продаже квартир (14 результативных аукционов — считай, рекорд!) почему-то никак не афишировалась. А жаль — это ж такие деньги могли бы получить потенциальные продавцы квартир в округе, на какие и не рассчитывали, если бы такого помощника, как Ж., отыскали! Не срослось. Вернее — срослось, но не со всеми.
Ну, правда, интересно, кто и как смог свести столь разных людей: собственников квартир и участника аукционов — физлицо?
А был ли мальчик?
В отношении ООО и ИП все претензии проверяющих к закупкам с их участием сводятся лишь к завышению Комитетом начальной цены по 3 аукционам из 4, где ИП и ООО были единственными участниками. А по закупке под номером 52 с заявленной Комитетом начальной ценой вообще согласились все проверяющие.
Но вот на 14 аукционах с участием физического лица хотелось бы остановиться подробнее, поскольку анализ этих закупок выявил определенную закономерность, возможно, даже некую весьма интересную схему, которая могла бы заинтересовать соответствующие компетентные органы.
Продавший Комитету только что приобретенную квартиру и получивший более 300 тысяч рублей чистого дохода в 2015 году, Ж. (на сайте закупок можно уточнить ФИО полностью как данного участника закупок, так и собственников квартир, выдавших ему доверенности на продажу недвижимости), видимо, окрыленный феерическим успехом, и в 2016 году регистрируется как участник закупок. И это — при отсутствии собственной электронной почты! Как уж умудрился зарегистрироваться — только остается гадать.
Но факт остается фактом — гражданин Ж., житель пос. Буланаш Артемовского района, был официально зарегистрирован на официальном сайте закупок как официальный участник с указанием в качестве своего официального электронного адреса — электронного адреса Комитета (муниципального заказчика).
Соответственно, этот гражданин вправе был официально от своего имени (физического лица) из информационной сети Комитета вполне себе официально подавать свои официальные заявки и официально участвовать в электронных аукционах, предлагая любому муниципальному или государственному заказчику, в том числе и самому Комитету, свои работы, товары и услуги для муниципальных и государственных нужд. Такая информация размещена на сайте закупок по первым 7 аукционам из 14, в которых Ж. принимал участие как продавец квартир. Нонсенс! И вообще — был ли мальчик?
Ясновидящий Ж.
Каким-то удивительнейшим образом Ж. заранее подыскивает квартиру на продажу и получает нотариально удостоверенную доверенность от ее собственника, который в доверенности указывает крайнюю цену квартиры, не ниже которой он (собственник) намеревается ее продать. При этом все собственники поручают своему доверителю Ж. собрать необходимые для продажи документы.
В доверенностях собственников также имеется специальная оговорка о возможности продать квартиру через электронный аукцион. Опаньки! А аукцион на похожую квартирку пока ещё не объявлялся!
Ну, о наличии неординарных экстрасенсорных способностей Ж. уже можно было догадаться по срочной покупке им же и продаже тут же Комитету одной из своих собственных квартир в 2015 году. Опыт, как говорится…
В общем, опыт продажи квартир через муниципальные закупки у Ж. имеется и предугадать, какую квартиру в муниципальную собственность Комитет будет покупать в ближайшее время, Ж., выходит, может.
Что есть — то есть.
Давайте вместе проведём анализ аукционов.
Сначала был пробный шар с квартирой в доме не ранее 2009 года ввода дома в эксплуатацию: 12-го числа Ж. выдана доверенность на продажу квартиры с оценкой собственницы в 1 млн. 400 рублей, 21-го числа (через 9 дней) — объявление Комитета о проведении электронного аукциона по покупке ну очень похожей квартиры за 1 млн. 800 тыс. рублей. Это апрель 2016 года. Помните? Там, где натяжные потолки в санузле Комитету понадобились.
Пробный шар оказался удачным, квартира продалась как по маслу, и собственница должна была остаться довольной аж на незапланированные 400 тыс. рублей.
Далее купля-продажа жилья за бюджетные денежки стала расширяться в геометрической прогрессии.
В период с 12 по 14 мая 2016 года Ж. получает доверенности от двух собственников 1- и 3-комнатных квартир, расположенных в одном и том же подъезде жилого дома на Буланаше, которые хотели бы продать свои квартиры: 1-комнатную (34,6 кв. м) — за 650 тыс. рублей, 3-комнатную (60,2 кв. м) — 1 млн. 500 тыс. рублей.
Разумные и адекватные желания, правда, увы и ах — рынок недвижимости давно и глухо стоит.
Ну, для того и нужны всякие «чипы и дейлы», которые спешат на помощь.
Кто выступил в роли бескорыстных помощников — Ж. или Комитет — неизвестно, но двум соседям несказанно повезло.
19.05.2016 (через пять дней после получения Ж. доверенностей) на сайте закупок Комитет размещает 9 аукционов о покупке 1- и 3-комнатных квартир в пос. Буланаш, 6 из них в 5-9-этажных домах, не ранее 1996 года постройки, а вот 3 квартиры Комитет закупает в жилых домах почему-то уже не ранее 1991 года постройки, в том числе объявлено 2 аукциона по покупке 1- и 3-комнатных квартир, площадью 34,4 кв.м и 60,1 кв.м, по начальной цене 1 млн.160 тыс. и 2 млн.32 тыс. рублей соответственно.
Изумительное совпадение!
Можно сказать, Комитет из-за плеча нотариуса выглядывал, чтоб не ошибиться в изложении условий закупки и не помешать соседям-собственникам получить на 510 тыс. и 532 тыс. рублей больше, чем они сами предполагали выручить от продажи своих квартир. Лишних полмиллиона еще никому не помешали, это правда.
Обратите внимание: год постройки совпал у предложения (Ж.) и спроса (Комитет) тютелька в тютельку, площади тоже (разница в 0,1 и 0,2 кв.м просто смехотворна), ну и другие теххарактеристики квартир безукоризненно сошлись с аукционной документацией.
Именно так: не спрос и предложение, как должно быть, а наоборот, сначала предложение, затем спрос! Сначала доверенность и конкретная квартира, а потом извещение об аукционе на похожую квартиру.
Вот с ценой как-то не очень сложилось (надеялись на одно, а предложили каждому на «пол-лимона» больше), но тут уж продавцам просто повезло или…не просто.
Если звезды зажигаются, значит…
Если звезды зажигаются, значит это кому-нибудь нужно.
Правда, очень странная закономерность вырисовывается.
Из 9-ти доверенностей, оформленных собственниками на Ж. ранее официально опубликованного извещения Комитета о проведении соответствующего аукциона, следует, что собственники 8 квартир намеревались выручить от продажи своих квартир сумму гораздо меньшую, чем объявил Комитет на аукционах:
— на 250-300 тысяч рублей (аукционы №№21, 22, 31, 40),
— на 400 тысяч рублей (аукцион №06),
— на 510-532 тысячи рублей (аукционы №№14 и 16),
— на 897 тысяч рублей (аукцион №33).
Нет, есть и ситуации, где Ж. получил доверенность от собственников квартир уже после того, как были объявлены аукционы, — целых 5 штук!
Но и в этом случае, уже зная об аукционных ценах, тем не менее, собственники 4-х квартир устанавливают своему поверенному Ж. нижний предел продажной цены гораздо меньше, чем аукционной:
— на 876 тысяч рублей (аукцион №27),
— на 476-549 тысячи рублей (аукционы №№37 и 38),
— на 128 тысяч рублей (аукцион №33).
Получается, что сами собственники достаточно реально оценивали свои квартиры и действительно получили от их продаж значительно больше, чем рассчитывали.
А что не взять, если дают! Ну, бывает: продешевили они, собственники, когда подписывали доверенность, но в итоге всё равно здорово получилось!
Не повезло лишь одной собственнице, которая могла бы получить почти на 476 тысяч рублей больше по аукциону №37, если бы на аукцион не заявился ещё один участник, с маху сбивший начальную цену (об этом уже говорилось выше).
Вот в голове не укладывается, как можно было при расчете начальной цены закупаемых на аукционах квартир «ошибиться» на сотни тысяч рублей, а в некоторых аукционах погрешность от рыночной цены составила почти миллион рублей (в большую, конечно, сторону)?!
Почему начальная аукционная цена либо определялась при сравнении квартир без проведения надлежащего анализа рыночных цен, либо рассчитывалась по цене квартир не ранее 2011 года постройки, либо для расчета начальной цены закупаемых Комитетом квартир брались рыночные цены квартир, явно больших по площади и количеству комнат?
Специально завышались цены? Зачем? В чьих интересах?
Официально выгоду должны были получить продавцы. В их честь звезды зажжены? Верится с трудом.
Легко за бюджетные средства быть альтруистом и благодетелем страждущих. Или факта «бездвоздмездно, то есть — даром» в природе не существует? Кто проверит?
«Секретные материалы» аукционов
Несоответствие аукционных цен рыночным ценам на квартиры подтверждено материалами финансовых проверок.
Вместо требуемых округу квартир в домах не ранее 1980 года постройки в городе и не ранее 1966 года постройки в посёлке Буланаш Комитет в аукционной документации указывает 1988-2009 годы в городе и 1980-1996 годы на Буланаше. При повторном объявлении аукциона (если не заявилось ни одного участника) года постройки домов в пос. Буланаш варьируются и в большую и в меньшую сторону (постарше и помоложе), алгоритм определить трудно.
50% аукционов с подходящими теххарактеристиками закупаемых Комитетом квартир объявлялись после получения одним из участников (Ж.) доверенности собственников на продажу. Другие участники (ООО и ИП) доверенности от собственников получали только после размещения Комитетом аукционной документации на сайте госзакупок.
По 4 доверенностям из 18 (22%) порог снижения цены указан не был, а 78% собственников квартир в доверенностях указали реальные рыночные цены своей недвижимости.
Одну квартиру из 9-ти, по которым доверенности были оформлены на Ж. ранее официально опубликованного извещения о проведении соответствующего аукциона (аукцион №57), собственник вообще продавал по цене «на усмотрение» Ж. Кто в наше время поверит в такую наивность или в такой пофигизм собственника? Никто. Тем более, что в декабре 2016 года квартира «пофигиста» была продана за 2 млн 161 тыс. рублей. И это в поселке Буланаш, даже не в городе!
Значит, знали и собственник квартиры, и его представитель Ж., что будет объявлен нужный аукцион и цена приличная будет, иначе вся эта овчинка выделки не стоит.
Не верите? А зря. Помните, что есть в природе «спешащие на помощь»? Так вот они тут как тут.
Информация взята исключительно с сайта закупок (из той ее части, куда доступ имеют все без исключения — и заказчики, и участники закупок, и праздно-любопытствующие).
Из 39 объявленных Комитетом аукционов на приобретение жилых помещений в муниципальную собственность с целью распределения её муниципалитетом для нуждающихся в улучшении жилищных условий, 6 (запомните — шесть!) аукционов имели самую высокую начальную цену подлежащей закупке квартиры — 2 млн. 161 тыс. рублей.
Комитет в мае, июне, сентябре и октябре 2016 года объявил 5 (пять!) аукционов с указанной начальной ценой 2 млн 161 тыс. рублей (аукционы №№19, 28, 39, 46, 49) по приобретению в поселке Буланаш 3-комнатной (и только 3-комнатной, ни больше и ни меньше комнат) квартиры в жилом доме этажностью не менее 5 этажей (жилые помещения на первом и последнем этажах не рассматривались), общей площадью не менее 63,9 м.кв. (верхнего ограничения не было). Аукционная документация всех пяти аукционов различается годом постройки дома, где должна быть расположена вожделенная квартира: 1996, 1990, 1988, 1996, 1991 года соответственно. Ни одной заявки по 5 указанным аукционам не подано.
А теперь внимание — бомба! Аукцион №57.
Через 6 дней после оформления доверенности «на усмотрение» Ж. на сайте закупок появляется извещение Комитета о проведении аукциона №57 с той же объявленной ранее ценой — 2 161 098,00 рублей, но уже с чуть-чуть подправленными условиями: год постройки дома уже не ранее 1990, квартира может располагаться на всех этажах, кроме последнего, то есть первый теперь можно, квартира уже не 3-комнатная, а «не менее 3-х комнат» и площадь её не просто «не менее 63,9 кв.м», а «не менее 63,9 кв.м и не более 80,0 кв.м». Вот вам!
И эти условия Комитетом были выставлены на аукцион при наличии к этому времени на руках у Ж. доверенности на продажу 4-комнатной квартиры общей площадью 78,9 кв.м, расположенной на первом этаже пятиэтажного дома, соответствующего года постройки! Какое точное попадание!
А теперь скажите, найдется ли человек, способный доказать, что данный аукцион объявлялся не под конкретную квартиру, которую собственник позволил продать «на усмотрение» участника аукциона Ж.?
Ещё забавный факт: одновременно с аукционом №57 Комитет объявил ещё один аукцион — №58, с теми же параметрами закупаемой квартиры, только год постройки — не ранее 1992-го и нижний порог общей площади ограничен не 63,9 кв.м, как в №57, а 76,4 кв.м. Но вот начальная цена более «молодой» и большей площади квартирки почему-то установлена значительно меньше (на 461 тысячу рублей), чем в аукционе №57 — всего 1 700 000 рублей.
В чем причина такой разницы, объяснить сложно.
Или кто-нибудь когда-нибудь всё-таки сможет объяснить?
Правда, и при более низкой цене спрос нашел своё предложение. На следующий день после появления извещения на сайте закупок наш хороший знакомый Ж. умудрился-таки найти желающего (вернее желающих, а их оказалось немало — 6 человек) продать свою 4-комнатную квартиру по цене «на усмотрение» Ж. Такая оперативность достойна восхищения.
Кстати, при сравнении условий других аукционов — №16 и №20 от 19.05.2016 — сложилась идентичная ситуация. За трехкомнатную квартиру площадью не менее 61,9 кв.м в доме 1996 года постройки в пос. Буланаш Комитет предложил 1 540 000 рублей (№20 — не состоялся), а за такую же квартиру, но по параметрам похуже (площадью чуть поменьше, в доме постарше на 5 лет) предложено 2 032 582,00 рублей (аукцион №16). По аукциону №16, ну кто бы сомневался, заявился единственный участник Ж. и в результате Комитетом приобретена квартира меньшей площадью (60,2 кв.м), но по большей цене. Разницу в цене 492 582,00 рублей кто-нибудь объяснит? А ведь это бюджетные средства.
31.05.2016 все оказалось еще удивительнее: при равных параметрах всех теххарактеристик закупаемых Комитетом квартир по аукционам №24 и №29 начальная цена квартиры большей площади оценена на 509 492,00 рублей меньше. Начальная цена №24 — 1 540 000 рублей, №29 — 2 049 492,00 рублей. Одно успокаивает — на эти аукционы никто не заявился и бюджет не потревожил.
Судя по всему, необъяснимая разница в ценовой политике Комитета, когда по меньшей цене объявляются аукционы на жилое помещение с лучшими параметрами (и наоборот), могла бы стать объектом пристального внимания компетентных органов. Но, похоже, не стала.
Продолжение следует. Завтра мы расскажем о том, как можно получить полмиллиона прибыли, продав квартиру в общаге на Лесной, о других удивительных фактах купли-продажи жилых помещений для малоимущих граждан и граждан, проживающих в аварийном и ветхом жилье, о заключённых при этом контрактах, вступающих в явные противоречия с законом, и подводных камнях денежного обеспечения аукционов.
